二手房买卖遭遇司法查封，法官教你四招应对

签订房屋买卖合同时，买卖双方本想签订“假合同”获得更多贷款，不料，买卖房屋在过户之前房屋被司法查封。那么，买房遭遇司法查封，是否可以继续过户？如果无法过户是否存在相应的救济手段？

2020年12月20日，经中介和案外人的介绍，于女士、赵先生为购买张先生位于上海市青浦区的一栋房屋签订了《房地产买卖居间合同》。

2020年12月24日，于女士、赵先生与张先生签订了《上海市房地产买卖合同》并进行了网签，为了尽可能多地获取贷款额度，二人打起了合同的注意——与张先生达成合意，在合同中拟定房屋价格409万元，实际房屋价格为308万元。于女士、赵先生按照约定向张先生支付了定金，张先生也出具了收据，双方在合同中约定应在2021年2月28日之前办理过户手续。

张先生收到钱款后，一直不出面履行义务。于女士、赵先生二人了解到张先生是失信被执行人，因无力偿还各种债务，导致出卖房屋被司法查封，无法过户。

考虑到张先生目前的情况根本无法实现合同的目的，为解除合同，于女士、赵先生遂将张先生诉至上海青浦法院。

于女士、赵先生诉称

由于张先生的情况和行为以及房屋的现状，导致无法实现合同的目的，故要求解除合同，请求法院判令张先生向二人返还已收定金30万元，按约赔偿30万元。

张先生辩称

张先生应原告要求出示过有关房屋的相关证件，并且曾向二人表示过自己的资金问题，于女士、赵先生二人表示会作进一步的调查，随后双方在中介公司时双方就房屋过户问题达成了一致意见，于女士、赵先生愿意垫付资金帮助张先生涤除司法查封，故不同意于女士、赵先生的全部请求。

法院经审理查明，虽然双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的房价为409万元，但是双方一致表示，409万元并非真实的交易价格，实际成交价格为308万元，故《上海市房地产买卖合同》中成交价格409万元的价格条款应为无效，308万元为系争房屋的实际价格，因为张先生出卖房屋，于女士、赵先生二人购买房屋的意思表示是真实的，该条款无效并不影响房屋买卖合同的效力。

由于买卖的房屋在约定的过户时间之前已经被司法查封，已构成对房屋买卖继续履行的障碍，故于女士、赵先生要求解除合同具有事实和法律依据，法院予以支持，张先生应当根据合同约定向原告返还房款30万元并赔偿损失30万元。

法 官 说 法

通过“假合同”获得更多贷款的行为是否具有法律效力？

《民法典》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

近年来，由于相关购房政策的限制或是出于想要获得更多贷款的目的，往往会出现基于买受双方合意而达成的“假合同”用来攫取第三方利益的情形，以合法形式掩盖非法的目的，违反了《民法典》第146条的规定，属于“虚假的意思表示”，既已违法则合同中有关房屋价格的条款自始无效因该条款取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

买卖房屋在过户前被法院查封怎么办？

签订房屋买卖合同后

房屋被法院司法查封的

可区分不同情况采取不同的方法👇

1

对查封执行提出异议

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

由此可知，满足三个条件（查封时房屋价款已经付清，查封时房屋已经由买受人占有，买受人对没有办理过户手续没有过错），购房人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。

2

等待房屋解封

房屋查封作为一种执行措施，是有一定期限的。根据相关司法解释，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年，且申请查封人有案件败诉的风险。

因此在房屋买卖合同有效的前提下，购房人购买房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。

3

提供担保财产、解除查封

如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的，其可以向出卖人进行追偿。

4

解除买卖合同，可要求卖房人承担违约责任

法院查封可能是一个长时间的过程，而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大，买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权，要求卖房人返还购房款，并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。

（文中当事人系化名）

主审法官 | 邸素琴

撰稿 | 张逸涛（实习生）

编辑 | 朱晶晶

☝ 王力宏，胜诉！

☝ 这场研讨会有看点：示范区法院适法统一再推进

点击关键词

直达历史精选

点在看，让更多人看到↓ ↓ ↓